Manual de convivencia

MANUAL DE CONVIVENCIA “VILLA ECOLÓGICA GAIA”

Capítulo I

 De la finalidad de este documento

Artículo 1

El presente Manual se establece con el propósito de mantener en la Villa Ecológica, líneas de conducta en beneficio de los residentes, de la propiedad común, y, en resguardo del orden y bienestar colectivo.

Capítulo II

Disposiciones generales

Artículo 2

La convivencia de los residentes en la VILLA ECOLÓGICA PROYECTO GAIA se regula de modo general conforme al principio “Los derechos de cada uno terminan donde comienzan los derechos de los demás”. La buena armonía y la cortesía, son condiciones indispensables para la convivencia.

Articulo 3

Cuando en el presente Manual no se encuentre una norma expresamente aplicable a un caso determinado, se atenderá lo dispuesto en el reglamento de propiedad horizontal, la Ley 675 de 2001, el Código Nacional de Policía y/ó otras normas que regulen situaciones semejantes. En ausencia de éstas, se recurrirá a la Jurisprudencia Nacional. En todo caso, las disposiciones legales de carácter imperativo prevalecerán sobre las normas contenidas en este Manual.

Artículo 4

De las áreas comunes.- Todo Copropietario tiene derecho a:

a) Usar y disfrutar del área que se le asigna para la construcción de su casa Ecológica que es la de residencia familiar, con las limitaciones previstas en las leyes y en este Manual.

b) Usar y disfrutar de las áreas, objetos y servicios comunes según lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, en el Manual de propiedad horizontal, y en este Manual. Dichas áreas, objetos y servicios comunes son:

Carretera para el acceso directo a las Zonas residenciales.

Lagos reservorios de aguas

Biopiscina

Reserva forestal

Bosque alimenticio

Huerta

Gallinero, invernadero

Centro de sustentabilidad: 

Cocina para procesamiento de alimentos

Panadería con equipamiento básico,

Oficina y biblioteca con internet,

Banco de herramientas para construcción y jardinería con equipo básico

Banco de semillas

Zona de camping

Biofábrica de abonos y microorganismos

Maloka para eventos, encuentros

Kiosco para reuniones y talleres

Senderos y espacios de contemplación y meditación

Centro de reciclaje

Todo copropietario tiene derecho al uso de todas las áreas comunes mencionadas anteriormente. Para organizar el uso de las áreas comunes (centro de sustentabilidad, panadería y herramientas) se tendrá dispuesto un calendario en Google Drive donde se debe reservar fecha y horas de uso, de tal forma los demás residentes estén enterados. Durante el montaje del proyecto quien requiera del uso de las áreas comunes lo solicitara directamente a los encargados del montaje.

En caso de que hayan dos personas interesadas en reservar un espacio en la misma fecha y horas, se priorizará a: 1) quienes están al día en las cuotas de administración, 2) quienes más asistan a las reuniones de Copropietarios y/o 3) quienes organicen el evento que genere mas beneficio al proyecto. Así mismo, se restringirá el uso de áreas comunes y el derecho a participar en cursos y talleres a los Copropietarios que estén atrasados en los pagos de administración.

Si una persona que hace poco uso de los espacios (o herramientas), los solicita a una hora previamente reservada por alguien que los usa constantemente, se le dará prioridad a la persona que lo usa menos. En tal caso, las dos partes deben ponerse de acuerdo directamente para modificar las fechas de reserva.

¡Tanto las áreas comunes como las herramientas se deben entregar en perfecto estado!

Durante el proceso de montaje las herramientas deben ser solicitadas a la persona encargada del montaje (ya sea que pertenecen a los trabajadores del montaje o a la Villa). Si la herramienta es de motor se cobrara una cuota de uso para el mantenimiento de la misma por el desgaste. Si la herramienta se daña o pierde durante el préstamo, se debe reparar o reponer según sea el caso.

Capítulo III

Determinación de las áreas de la Villa

Artículo 5

La Villa Ecológica Proyecto GAIA está compuesta por las siguientes clases de áreas o bienes: a)20 áreas o lotes que constituyen los bienes de dominio privado o exclusivo de 1000m2 cada uno. b) 80.000 m2 que contribuyen al área comunal con sus respectivas adecuaciones.

Cada lote es propietario del 5% del total del proyecto, bajo un modelo de sociedad común y proindiviso, tienen un área privada de 1000m2.

Articulo 6

La Villa Ecológica Proyecto GAIA está conformada por Veinte (20) lotes de 1000m2 cada uno, destinado para construir en él una casa ecológica que ocupe máximo el 10% del área total del lote. El resto del lote se designa para actividades ecológicas relacionadas con la sustentabilidad y/o jardines. Los lotes o casas serán enumerados del 1 al 20 como consta en el plano.

Artículo7

El uso y disfrute de cada área designada para la construcción de las casas ecológicas, de conformidad con lo establecido por la Ley de Propiedad Horizontal y el Reglamento de Propiedad Horizontal el cual tomamos como modelo, estará sometida a las siguientes reglas:

a) Los lotes asignados como área privada son de mil metros cuadrados (1000m2) cada uno y las casas construidas en esta área no debe exceder 100m2 de construcción total ya sea en una planta o dos.

b) El copropietario ejecutará a sus únicas expensas, las obras de modificación, reparación, limpieza, seguridad y mejoras que desee hacer a su casa o lote, sin que pueda perturbar el uso y goce legítimo de los demás.

c) En general, los Copropietarios de cada casa o las personas que ocupen a cualquier otro título una casa de la Villa Ecológica, deberán usar y disfrutar de la misma, en forma tal, que no impida o menoscabe el derecho de los demás, al uso y disfrute pacifico de las respectivas casas o de los bienes comunes.

d) Todo Copropietario será responsable de los daños ocasionados a los bienes comunes de la Villa Ecológica, así como de las faltas cometidas contra este Manual, por las personas a quienes hubiesen arrendado la casa.

e) Si la casa se va a rentar o prestar por más de un mes, el copropietario debe informar a la administración y a El Consejo de Administración de la Villa, para aprobar a los inquilinos temporales de la Villa. La persona a la que se le arriende debe ser conocida y recomendada por el dueño del lote o casa, o por algún otro integrante de la Villa, en pro de garantizar la armonía de la convivencia en la villa.

f) Todo daño que se ocasione a los bienes comunes deben ser reparadas por el respectivo Copropietario, a falta de que dicha reparación sea efectuada por el causante se incluirá en el pago de la administración.

g) Todos los lotes deben tener las áreas aledañas a la casa despejada y limpia después de haber terminado la construcción.

h) Se limita la tenencia de animales domésticos a dos mascotas por casa. Los animales deben estar esterilizados, así como desparasitados y despulgados periódicamente.

i) Los Copropietarios dueños de animales domésticos deben recoger los excrementos de sus mascotas que se encuentre en las áreas comunes y en las vías de transito. Cualquier daño causado por un animal será indemnizado por su propietario.

j) Cada Copropietario se debe hacer responsable de la alimentación y cuidado de sus mascotas. En caso de viaje debe cubrir los costos del cuidado de la misma y coordinar el cuidado del animal con algún otro residente.

Capítulo IV

De la Construcción Ecológica o Bioconstrucción

Artículo 8

Las casas de la Villa Ecológica Proyecto GAIA están basadas en el modelo de y están proyectadas para ser construidas con el mínimo impacto sobre el territorio, por lo cual se determina que cada casa podrá tener máximo 4 personas habitando permanentemente, sean adultos o niños.

a)Todas las casas sin excepción, deben ser construidas en materiales ecológicos utilizando en éstas madera, piedra, barro, guadua, elementos de reciclaje, súper adobe, entre otros materiales naturales y  de reciclaje. Si se hace un parqueadero adicional a la construcción de la casa, éste debe tener techo vivo  y no debe superar los 20m2, ni tener paredes.

b) Las casas deben ser en su mayoría estructura ecológicas, utilizando en éstas madera, piedra, barro, guadua, elementos de reciclaje, súper adobe, entre otros materiales naturales y  de reciclaje.

c) Las casas deben tener techos vivos. En caso de tener otra propuesta ecológica para el techo que cumpla con el principio de mimetizar la casa debe ser consultada con la administración, para previa aprobación.

d) Se debe hacer cosecha de agua lluvia de los techos de la construcción y disponerla correctamente para su uso. Cada casa debe contar con un tanque de almacenamiento de 2000m2 por persona y este debe estar enterrado o asegurar que esté mimetizado con el entorno.

e) Las casas deben tener baños secos. Si se desea usar baños de agua se debe hacer un sistema de tratamiento para posteriormente utilizarla para el riego; dicho sistema ser aprobado por la administración.

g) El encerramiento del área privada debe hacerse completamente con cercas vivas; no es permitido el uso de alambre de púas ni otro tipo de cerca.

h) Para iniciar construcción los Copropietarios deben estar a paz y salvo con la cuota de administración.

Recibe el nombre de bioconstrucción el sistema de edificación o establecimiento de viviendas, refugios u otras construcciones, realizados con materiales de bajo impacto ambiental o ecológico, reciclados o altamente reciclables o extraíbles, mediante procesos sencillos y de bajo costo, como por ejemplo, materiales de origen vegetal y biocompatibles.

El acto de construir y de edificar genera un gran impacto en el medio que nos rodea. La bioconstrucción persigue minimizarlo en la medida de lo posible, ayudando a crear un desarrollo sostenible que no agote al planeta sino que sea generador y regulador de los recursos empleados para conseguir un hábitat saludable y en armonía con el entorno. La vivienda debe adaptarse a nosotros como una 3ª piel, debe procurarnos cobijo, abrigo, salud. La bioconstrución debe entenderse como la forma de construir respetuosa con todos los seres vivos. Es decir, la forma de construir que favorece los procesos evolutivos de todo ser vivo, así como la biodiversidad, garantizando el equilibrio y la sustentabilidad de las generaciones futuras.

Por tanto las aguas grises deben ser tratadas y utilizadas para riego de árboles, setos, arbustos, etc. Los desagües deben ir enterrados y se sugiere un sistema de mangueras con llaves que puedan llevar el agua a diferentes zonas para que no vayan siempre al mismo sitio.

Las aguas grises salen de las duchas, lavamanos, lavaplatos en general, así que se sugiere la utilización de productos de aseo ecológicos con el fin de cuidar el medioambiente.

Se evitarán o reducirán al  máximo los movimientos de tierra y banqueos para las construcciones, adaptando las construcciones al máximo, a la pendiente del terreno.

Capitulo V

Del aseo

Artículo 10

El orden y el aseo de las áreas comunes corresponde a todos los copropietarios, así que se debe cuidar y mantener todo limpio, tanto las áreas comunales como las áreas privadas.

Todos velarán por dejar cada cosa u objeto de uso comunitario en su lugar, por el beneficio de todos y la facilidad de ser encontrados por el siguiente usuario.

Se evitará el consumo de cigarrillos en las cercanías de las áreas comunes o donde perturbe el bienestar de los no fumadores.

Artículo 11

Cada copropietario debe separar sus residuos transportando los orgánicos al área de compostaje, llevando a cabo el procedimiento designado para su proceso de degradación.

Los elementos reciclables que se designen como importantes para el funcionamiento de la Villa, deben llevarse al centro de reciclaje y los demás residuos se deben transportar al pueblo de Santa Sofía y depositarse en el lugar designado para ello.

Se invita, en pro de la sustentabilidad, a hacer énfasis en reducir la generación de desechos, más que en reciclar y re-usar.

Artículo12

El uso del área de compostaje y de reciclaje debe hacerse con el cuidado debido para no dañar su mecanismo, el colector general, la pared y el piso. Este lugar debe permanecer perfectamente limpio, evitando que caigan al suelo parte de los desperdicios.

Artículo 13

Todos y cada uno de los Copropietarios y arrendatarios, así como las personas que conviven con ellos, deben velar por el perfecto estado de orden y limpieza de la Villa.

Artículo 14

Los copropietarios, residentes, arrendatarios o visitantes que violaren las anteriores disposiciones serán responsables directamente los primeros y estos últimos de manera solidaria con el copropietario, legal y económicamente de los daños ocasionados y de la limpieza adicional que fuese preciso hacer para corregir la falta cometida.

Capítulo VI

Del Consejo de Administración de la Villa

Artículo 15

El Consejo de Administración de la Villa constituye el órgano ejecutivo en quien la Asamblea de Copropietarios delega parte de sus poderes. Está constituida por tres (3) miembros principales y tres (3) suplentes que durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones. Sin embargo, se está planteando considerar el modelo de Sociocracia para la administración de la Villa.

Artículo 16 

El Consejo de Administración de la Villa será elegido anualmente por la Asamblea de Copropietarios reunida en forma ordinaria.

Son funciones del Consejo de Administración de la Villa las siguientes:

En general, las contempladas en el artículo 55 de la Ley 675 de 2001 a saber: Funciones. Al Consejo de Administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el Manual de propiedad horizontal. De manera especial, cumplirá con las siguientes obligaciones:

a) Reunirse en forma ordinaria una vez cada mes para resolver los asuntos de su competencia y en forma extraordinaria, cada vez que sea necesario.

b) Llevar el Libro de Actas del Consejo de Administración de la Villa. Cada acta incorporada a dicho libro, debe contener por lo menos:

- Fecha y hora de la reunión

- Miembros presentes

- Agenda a tratar

- Conclusiones de cada punto tratado en la reunión

- Firma de los asistentes

c) Recibir, considerar, tramitar y disponer las consultas, reclamos y sugerencias que en forma escrita, sean manifestadas al el Consejo de Administración de la Villa por los Copropietarios de las viviendas.

d) Mantener estrecha comunicación con el Administrador de la Villa, con el fin de resolver en forma conjunta los problemas menores que no requieran ser presentados a consideración de la Asamblea de Copropietarios.

e) Autorizar al Administrador, previa consideración de los respectivos presupuestos, las reparaciones que sea necesario realizar para mejorar las condiciones físicas y funcionales de la Villa. Este presupuesto se establecerá de lo recaudado por las cuotas de administración. Las reparaciones mayores al monto establecido en este numeral, serán autorizadas por la Asamblea de Copropietarios.

f) Proponer la celebración de Asambleas Extraordinarias de Copropietarios que sea necesarios realizar, cuando existan aspectos que solo por esta vía puedan ser resueltos.

g) Atender y resolver los planteamientos que tengan las personas que trabajen, en relación con sus funciones y con el manejo general de la Villa.

h) Exigir a los Copropietarios que correspondan, las reparaciones a que haya lugar, por efectos de daños o perjuicios causados por aquellos, sus arrendatarios o visitantes, a los bienes comunes. Así mismo, El Consejo de Administración de la Villa deberá aprobar la necesidad de seguir el procedimiento legal que procede en los casos mencionados en este inciso.

i) Decidir en los casos en que sea necesario y procedente, poner en manos de las autoridades sanitarias o aquellas a quien competa, el conocimiento por la violación de lo dispuesto en este Manual.

j) Cuidar y velar por los intereses de la comunidad de Copropietarios. Cumplir y hacer cumplir al administrador, a los Copropietarios, y a todas las personas que ocupen las distintas casas, incluidos los trabajadores externos y los visitantes, las resoluciones tomadas por la Asamblea de Copropietarios y las que se deriven del presente Manual, del Manual de Propiedad Horizontal y de la Ley de propiedad Horizontal.

k Ordenar a la Administración el nombramiento o la destitución de los trabajadores de la Villa.

l) Hacer cumplir a los inquilinos las normas que rigen para la comunidad de Copropietarios.

m) Rendir cuentas anualmente a la Asamblea de Copropietarios, de la gestión realizada en el periodo de actuación.

n) Las demás que le asigne la Asamblea de Copropietarios y la Ley de Propiedad Horizontal.

o) Asegurar que los Copropietarios estén a paz y salvo con la cuota de administración antes de iniciar construcción.

p) Ampliar, restringir, y en general modificar los términos del presente Manual en beneficio de toda la comunidad, previa aprobación de la asamblea de copropietarios.

q) Generar espacios de conciliación y negociación con los Copropietarios que tengan una deuda de administración con la Villa de 3 meses, para concertar la forma de pago.

r) Ordenar las acciones legales en contra de los Copropietarios que tengan una deuda con la Villa de más de 5 meses y pasar al abogado contratado por la Villa para que adelante el procedimiento legal. Los honorarios profesionales e intereses de mora serán a cargo del Copropietario moroso.

Quórum y mayorías. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el Manual de propiedad horizontal estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de copropiedad.

Capítulo VII

Del Administrador de la Villa

Se regirá en lo descrito en el Artículo 50 de la Ley 675 de 2001 – El Administrador es el representante legal de la copropiedad o condominio.

Capítulo VIII

De la cuota de administración

Articulo 17

La cuota de administración para el mantenimiento de las áreas comunes, inicialmente se establece en 7,8 días de salario diario mínimo legal vigente.

Este monto también puede ser pagado por el o los copropietarios en días de trabajo: 8 horas de trabajo durante 8 días. Estos días de trabajo también se pueden pagar en medios días de trabajo de 4 horas.

El Consejo de Administración de la Villa dispondrá las diferentes labores a realizar en un trabajo por orden de prioridad y cada copropietario mirará el tablero y realizará la primera labor que más se ajuste a sus habilidades e intereses, dentro de la lista de priorización hecha por el Consejo de Administración, y posteriormente registrará si la labor fue finalizada o no y cuantas horas trabajó en ella.

a) Para iniciar la construcción el copropietario debe estar a paz y salvo con la cuota de administración.

b) Si durante tres meses no ha pagado se realizara un acuerdo de pago, cuando se llegue a 5 meses se pasara a cobro jurídico.

c) Quien este atrasado se le restringe el uso de las áreas comunitarias y el acceso a cursos, talleres y beneficios de la villa ecológica en general.

d) Las cuotas de administración se empiezan a pagar 3 meses después de haber firmado la promesa de compraventa: para los no residentes el aporte será de media cuota y para los residentes de cuota completa. Cuando el copropietario empiece la construcción de la casa tendrá 3 meses de pago con media cuota y después comenzará a pagar la cuota completa.

Capitulo IX

De los ruidos molestos

Artículo 18

De acuerdo con lo que determina el Código de Policía y la Ley de Propiedad Horizontal sobre ruidos molestos, se establece:

a) Queda prohibido producir ruidos, música o sonidos que por su naturaleza e inoportunidad perturben o pudieran perturbar la salud, el reposo o la tranquilidad de los residentes en la Villa o causaren un perjuicio material o moral. Dicha prohibición se aplica de modo especial a las reuniones que puedan celebrarse en las casas.

b) La música que se toque en el hogar de manera habitual, debe hacerse de modo que no moleste a los vecinos y queda limitada al interior de la casa.

c) Si se va a realizar alguna reunión donde se genere mucho ruido se avisará con anterioridad a la comunidad.

Capítulo IX

De las responsabilidades

Artículo 19

El Copropietario o arrendatario de la casa causante de un daño o perjuicio en la Villa, será el responsable directo de reparar o indemnizar el perjuicio causado.

El Consejo de Administración de la Villa, podrá exigirle la reparación que proceda, o ejecutarla por medio del Administrador con cargo a la  casa responsable. El mismo procedimiento se aplicará en los otros casos en que se requieran labores adicionales de limpieza de lugares enmugrados y manchados por los residentes de una casa.

Artículo 20

Quienes contrariasen las disposiciones de este Manual y después de haber sido advertidos debidamente por la Administración de la Villa, continuaren obstinadamente en sus infracciones, serán consideradas como personas incapaces de vivir en la Villa. El Administrador, previa aprobación del Consejo de Administración de la Villa, podrá seguirles procedimiento legal. Lo no previsto en este Manual será resuelto por la Asamblea de los Copropietarios siempre y cuando se ajuste a lo dispuesto para el mismo asunto por la Ley de Propiedad Horizontal y el Código de Policía.

Capitulo X 

De las áreas comunes para eventos, encuentros y talleres

Artículo 21

a)Las áreas comunes se debe solicitar con anticipación a través de documento escrito y se debe estar al día con la cuota de administración. Si las áreas son usada para actividades con fines de lucro, se dejará un porcentaje a la Villa, el que inicialmente se  estipula en el 20% de la ganancia

b) Los Copropietarios podrán organizar diferentes actividades grupales en las que los demás propietarios se reservan el derecho a participar o no en cualquiera de ellas. Con excepción de las asambleas anuales o extraordinarias que si son de obligatoria participación.

c) Las áreas utilizadas se deben entregar en perfecto estado de orden y aseo.

d) Queda entendido que los daños de cualquier naturaleza derivados del uso de las áreas comunes por el Copropietario o arrendatario o por sus invitados, serán reparados en su totalidad por el Copropietario. Si pasados ocho (8) días hábiles, no ha sido reparado el daño causado la Administración mandará a hacer la reparación correspondiente, cuyo costo será cargado al Copropietario responsable, en el recibo de la administración de la Villa, del mes siguiente.

Capitulo XI 

Del Cuidado de los niños

Artículo 22

Los menores de edad, hijos de Copropietarios, inquilinos o invitados, deben ser cuidados y atendidos por los adultos responsables de ellos, se pide especial cuidado y atención en la biopiscina y en los espejos de agua.

Capitulo XII

De la Reserva Natural de la Sociedad Civil

Artículo 23

Con el fin de apoyar la conservación de la biodiversidad se declarará toda el área como Reserva Natural de la Sociedad Civil.

Las Reservas Naturales de la Sociedad Civil, son áreas protegidas privadas, establecidas a voluntad de los propietarios de predios dedicados a la conservación de muestras de ecosistemas naturales. En estas reservas, además de la conservación, se pueden tener también sistemas de producción sostenibles, ecoturismo, educación ambiental y habitación permanente, entre otras actividades. Toda persona propietaria de un área denominada Reserva Natural de la Sociedad Civil deberá obtener registro único a través de la Unidad Administrativa Especial de Sistema de Parques Nacionales Naturales del Ministerio del Medio Ambiente de conformidad con lo dispuesto en el Decreto 1996 de 1999 y la Resolución 207 de 2007.

Capitulo XIII

Del Banco de Semillas

Artículo 24

El Banco de Semillas es de todos y para el futuro de todos, por eso es indispensable que cuando las personas de la Villa consuman alimentos que hayan sido cultivados en la Villa, saquen todas las semillas que se pueda de los productos que consuman,  las pongan a secar, y posteriormente sean entregadas al encargado del banco de semillas.

Se invita a la auto-regulación para el sostenimiento del banco de semillas, aportando la mayor cantidad de semillas que se pueda, después de consumir los alimentos de la huerta y los bosques comestibles.

Capitulo XV

De la venta de los lotes o casas

Artículo 25

Si por algún motivo el o los propietarios deciden vender su lote o casa ya construida, deberán primero ofrecer la propiedad a los habitantes de la Villa; en caso de que a ninguno le interese comprarla, se puede ofrecer abiertamente, y cuando existan posibles compradores, estos deben ser presentados a toda la comunidad y sometidos a aprobación por la misma.

Capítulo XVI

De la vigencia de este Manual

Artículo 26

Este manual de convivencia contiene las reglas mínimas a las que se adhieren los copropietarios de la VILLA ECOLÓGICA PROYECTO GAIA sin perjuicio de que pueda ser ampliado o modificado por los copropietarios, en Asamblea General. Así mismo, las reglas de este Manual se extienden a voluntaries y trabajadores cuando aplique

La vigencia del presente manual de convivencia se establece desde el Febrero 7 de 2016 fecha de su ultima revision y aprobación por la Asamblea General de copropietarios según Acta No. 001, con el quórum Reglamentario. Los cambios sobre el Manual deben realizarse bajo previo acuerdo de los Copropietarios.